民宿行業(yè)從業(yè)好多年，親手做過幾百套民宿，各類風(fēng)格，十幾個(gè)城市。

因?yàn)槿粘Ｉ钪?，太多朋友過來(lái)咨詢各類問題，想進(jìn)入民宿行業(yè)，成為一個(gè)投資客或者有情懷的房東。坦白的說，講了太多次了，不如把這些經(jīng)驗(yàn)寫下來(lái)，分享給喜歡的人。省的自己一遍遍的講了。

計(jì)劃了一些問題，也歡迎大家提問，有價(jià)值的問題，我會(huì)專門回復(fù)。

只講干貨不矯情。

分界線。

選擇做民宿需要考慮的幾個(gè)點(diǎn)：???政策-城市-周邊-小區(qū)-鄰里-房間。

??政策。（首先要考慮政策的影響，從政策上來(lái)講國(guó)家是支持民宿發(fā)展的，各地落實(shí)情況和發(fā)展情況均有不同）

1，目前國(guó)內(nèi)的政策是支持民宿的。從全國(guó)來(lái)看民宿仍然處于高速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)幾年民宿比較重要的話題在于，民宿如何實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，建立合適的管控方式。重要的幾個(gè)點(diǎn)在于：對(duì)入住人的管控，實(shí)現(xiàn)類酒店式的聯(lián)網(wǎng)登記/消防安全問題（標(biāo)準(zhǔn)消防品的/房間消防隱患）/民宿的房主的登記備案等。

2.多數(shù)城市政府對(duì)于民宿的政策都是內(nèi)緊外松，即態(tài)度是開放包容且支持，但是一旦出現(xiàn)問題（比如鄰居聯(lián)合小區(qū)各種人聯(lián)合抵制等，民宿消防等方面不符合要求被舉報(bào)等，重大會(huì)議臨時(shí)關(guān)閉全部平臺(tái)房源）都要必須關(guān)閉。

3.特別提醒的是，存在極個(gè)別區(qū)域，政策上并不支持民宿。需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)牧私狻?

??城市。（了解政策情況后，選擇城市，主要看城市的空置率/長(zhǎng)短租套利空間。因?yàn)楣┙o和需求決定我們的拿房?jī)r(jià)格和成本。）

1.空置率。一個(gè)城市的長(zhǎng)短租套利空間和房屋的空置率情況，對(duì)于這個(gè)城市是否適合做民宿，有著重要的影響。簡(jiǎn)單來(lái)說就是這個(gè)城市是不是有很多房子，有足夠的剛需住房以外的多余的房子，才會(huì)有房子用來(lái)出租。房租才會(huì)相對(duì)比較低。

2.長(zhǎng)短租套利空間。這里面有一個(gè)參考比例1/10--1/18.這個(gè)數(shù)值是一個(gè)參考比例，也是一個(gè)范圍。舉例來(lái)說

例子1:（如月租2000的房子，如果日租是否可以賣200一天，參照周邊酒店民宿價(jià)格。1/10是很理想的短租套利空間，簡(jiǎn)單理解就是賣10天就能回收月租，盈利可能性高。）

例子2:把1/10--1/18看作是一個(gè)范圍，一間民宿，在一個(gè)城市的單日價(jià)格是有天花板的。當(dāng)然你的投入是可以影響房間價(jià)格，但從盈利和回本周期來(lái)看，一旦突破天花板，你的投入和房間單日價(jià)格的增長(zhǎng)將不成比例。（月租2000的房子，賣160-200左右，月租7000的房子，賣單日700難度大但賣385是可以的，每個(gè)月后12天是盈利空間。如果100%出租率的話兩種情況的單月盈利是一樣的。）建議不要超過1/18的這個(gè)底線。

當(dāng)然，房間效果更優(yōu)秀投入更高的房子，獲得房客入住的可能性更高，一切都沒有絕對(duì)的，而是一個(gè)平衡點(diǎn)。

??周邊。（前面在哪個(gè)城市做，基本心里有數(shù)了，那么接下來(lái)就是看城市的周邊了）

說的直接一點(diǎn)，民宿主要的客戶，更多比例還是來(lái)源于旅游人群/流動(dòng)人群（對(duì)于民宿未來(lái)發(fā)展和如何擴(kuò)大民宿的受眾群體，后面再講）。

周邊的情況，不一定能影響你的價(jià)格天花板，但是能決定你定價(jià)的底線，不會(huì)跌掉。

選好城市以后，就是城市的以下情況了：

交通便利/

旅游景點(diǎn)附近/

景色附近/

濃厚的當(dāng)?shù)靥厣?

大型商業(yè)中心/

美食聚集區(qū)/

大學(xué)/

重點(diǎn)醫(yī)院/

商務(wù)中心/

以上都是至少要符合一個(gè)。

??小區(qū)。（從上個(gè)步驟過來(lái)，我們已經(jīng)可以開始劃片找小區(qū)了）

1.小區(qū)不要太難找，太難進(jìn)。（房客打車或者乘坐公共交通要能停靠在小區(qū)百米之內(nèi)，因?yàn)槔欣罨蛘咄霞規(guī)Э冢教幷业教巻枙?huì)降低體驗(yàn)。進(jìn)小區(qū)需要門禁，上電梯需要門禁。這個(gè)情況需要辯證的看，一般管理比較嚴(yán)格的小區(qū)，小區(qū)的情況會(huì)比較好而且比較靜謐。但是房客在第一次入住的時(shí)候會(huì)比較麻煩，這里面會(huì)造成民宿房東比較高的運(yùn)營(yíng)成本，即需要你處理溝通的內(nèi)容較多。所以門禁卡的事情是需要考慮平衡的。）

2.小區(qū)鄰里物業(yè)對(duì)待民宿的態(tài)度。

鄰里的態(tài)度（幾個(gè)人的情況下沒有關(guān)系，只要符合規(guī)定，手續(xù)齊全，有關(guān)部門都不會(huì)插手，但是如果這個(gè)小區(qū)是聯(lián)合抵制的態(tài)勢(shì)，那就不要在這里租房子。）

物業(yè)態(tài)度（物業(yè)基本上的態(tài)度是，“不要給我添麻煩”就好，存在個(gè)別物業(yè)會(huì)抵制，會(huì)造成一些困擾）

個(gè)別地區(qū)政府/社區(qū)公安的態(tài)度。

以上基本滿足的情況下，這個(gè)小區(qū)已經(jīng)可以進(jìn)入我們的考慮范圍內(nèi)了。坦白來(lái)說，國(guó)家是支持短租的，只要你的手續(xù)齊全，業(yè)主物業(yè)都是無(wú)法干涉你的短租行為的。關(guān)于短租的手續(xù)可以查到，有需要呢，我會(huì)專門來(lái)講。

??房間。（確定小區(qū)以后開始找房子。）

/戶型：推薦開間/一室一廳/兩居室（考慮受眾群體和投入成本）房間有特色（落地窗/大陽(yáng)臺(tái)/南北通透/朝陽(yáng)/loft等等）

/房東：緊接著要確定的是，房東是否同意把房子做成短租房。

（坦白講，是需要溝通的，無(wú)論是普及短租內(nèi)容還是承諾到期送家具家電還是說短租的好處，因?yàn)槎套獯_實(shí)對(duì)房間的保護(hù)要比長(zhǎng)租好。）

/租期：因?yàn)楫吘挂度胭Y金裝修房子，所以租期最好3年起。（裝飾房子是很重要的內(nèi)容，建議找專業(yè)的設(shè)計(jì)人員，根據(jù)查閱了公司相關(guān)數(shù)據(jù)不難判斷，在成熟的市場(chǎng)內(nèi)，專業(yè)設(shè)計(jì)的房子簡(jiǎn)單來(lái)說就是好看的房子，旺季月盈利情況非?？捎^，淡季也能維持成本。但是較差的或沒有裝飾的房間，旺季還可以，但是淡季的入住率是斷崖下降。）

/房間基礎(chǔ)（考慮到改造成本）：

水電路（重點(diǎn)功能區(qū)域，水路通暢，下水通暢。燈具插座通電，空調(diào)熱水器大型家電已經(jīng)有專門插座和線路）

天地墻（即頂面/墻面/地面，頂面挑高不要過低，2.4m是底線。墻面推薦是無(wú)造型，白色乳膠漆墻面，查看有無(wú)滲漏區(qū)域。地面要有瓷磚或地板，完好不要太老舊，木地板邊緣翹起一般是因?yàn)榕葸^水。其他情況不是不可以拿，只是會(huì)增加改造成本，房子情況比較破的反而房租也會(huì)優(yōu)惠。）

浴室（底線是滿足洗澡/排泄/洗漱/置物需求，基礎(chǔ)盡可能好一些，熱水器制熱效果要好，水量最好不要太小。盡量不要進(jìn)行廁所的改造，因?yàn)槌杀竞芨?。?

門窗（正常使用，無(wú)需更換）

電梯（支持大件搬運(yùn)）

電器（基本生活電器，都可以談房東理應(yīng)提供的。空調(diào)/洗衣機(jī)/灶臺(tái)/油煙機(jī)/冰箱/熱水器）

廚房（重油污廚房清理需要專業(yè)人士，收費(fèi)較高）

家具（嵌入式家具/房東提供家具 這兩個(gè)都是會(huì)影響裝修效果的內(nèi)容，因?yàn)樗麄兊纳什馁|(zhì)在房間中占據(jù)了較大體積）

以上情況，篩選下來(lái)，這個(gè)房子就是最適合做民宿的。凡事沒有絕對(duì)，不是說這樣的房子絕對(duì)掙錢，但是最大概率上是會(huì)盈利的。各位看官可以把這個(gè)當(dāng)作是一個(gè)“繞坑指南”。祝大家早日回本，少交學(xué)費(fèi)。