1當(dāng)?shù)卣袩o(wú)對(duì)客棧民宿管理?xiàng)l例。2關(guān)于辦理各種證照的流程及難度。3道路、排污、路燈、標(biāo)示牌等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善。

四 市場(chǎng)前景：關(guān)于對(duì)市場(chǎng)前景的調(diào)研，應(yīng)該從宏觀和微觀兩個(gè)方面調(diào)查。

宏觀方面可以從國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及客棧民宿行業(yè)發(fā)展形勢(shì)洞見(jiàn)分析。

微觀從所在地的客棧民宿行業(yè)形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)。

1 利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→經(jīng)濟(jì)（Economic)，S→社會(huì)（Society)，T→（Technology)。

政治分析：國(guó)家及地方政府對(duì)客棧民宿的政策。2015年以來(lái)，多部法律及指導(dǎo)意見(jiàn)的頒發(fā)，為客棧民宿行業(yè)提供了良好得到政策環(huán)境。

經(jīng)濟(jì)分析：隨著國(guó)民可支配收入的提高及消費(fèi)升級(jí)，未來(lái)旅游業(yè)還會(huì)一直持續(xù)增長(zhǎng)。

社會(huì)分析：分享經(jīng)濟(jì)下閑置房產(chǎn)資源的利用及客人對(duì)個(gè)性化住宿的需求，客棧民宿行業(yè)增長(zhǎng)空間很大。

技術(shù)分析：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為預(yù)定、支付提供了諸多便捷。

① 線上預(yù)定渠道多樣化。

② 智能化系統(tǒng)的發(fā)展，為客棧民宿帶來(lái)智能化管理、智能化設(shè)備。如智能管理系統(tǒng)、智能門鎖。

③ 線上預(yù)定、支付技術(shù)的發(fā)展。

2微觀地區(qū)客棧行業(yè)調(diào)研

調(diào)研內(nèi)容；區(qū)域內(nèi)客棧民宿數(shù)量、檔次及價(jià)格、區(qū)域內(nèi)選址地點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)信息可以從各大OTA網(wǎng)站上查詢。統(tǒng)計(jì)低、中、高端數(shù)量集中情況。

周邊環(huán)境：1周邊基礎(chǔ)設(shè)施是否完善，水電網(wǎng)、道路、路燈、排水系統(tǒng)、防災(zāi)設(shè)施等。

2 周邊配套設(shè)施：超市、餐飲、交通、銀行、娛樂(lè)設(shè)施配套是否齊全等。

3 區(qū)域內(nèi)成本：人工成本（建設(shè)人工成本及管理人工成本）、建材成本、水電網(wǎng)成本等。

4 區(qū)域內(nèi)租金水平及房東誠(chéng)信情況。租金水平直接影響著投資回報(bào)速度。選好區(qū)域后，在和房東簽訂合同時(shí)，要先考察房東人品及誠(chéng)信情況，一個(gè)好的房東有助于客棧民宿以后更好地發(fā)展。

5 區(qū)域內(nèi)客流量：區(qū)域內(nèi)流量一年大約為多少，和往年相比較，流量是處于上升階段還是平穩(wěn)階段還是處于下滑水平，數(shù)據(jù)可以從地方旅游局發(fā)布信息獲取。調(diào)研客流量分布情況、客人滯留天數(shù)、客流量月份分布、客源地情況、客流量年增幅情況等。

6 區(qū)域周邊依附城市。依附城市的數(shù)量有多少，經(jīng)濟(jì)水平如何，是否有出行旅游習(xí)慣。很大一部分客流是區(qū)域周邊的城市過(guò)來(lái)的。

7 區(qū)域內(nèi)交通達(dá)性如何。交通網(wǎng)絡(luò)輻射度及交通工具體系是否完善。如有機(jī)場(chǎng)，可以直飛哪些成城市。從周邊城市過(guò)來(lái)最多需要多少個(gè)小時(shí)的車程，客人出去游玩，交通成本（包括費(fèi)用及時(shí)間）是其考慮的一個(gè)重要因素。

五 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

客棧民宿屬于一種投資行為，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在著各種風(fēng)險(xiǎn)，最后涉及到投資回報(bào)率、盈利狀況。調(diào)研過(guò)程中要進(jìn)行各種風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析、評(píng)估，爭(zhēng)取把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

法律風(fēng)險(xiǎn)：證件不全引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏特種行業(yè)許可證、消防許可證導(dǎo)致被政府部門罰款、整頓、取締，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。

盈利風(fēng)險(xiǎn):由于競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空間窄、投資回報(bào)速度慢，從而帶來(lái)在盈利上的風(fēng)險(xiǎn)。

自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)：地震、臺(tái)風(fēng)、泥石流、暴雨等引發(fā)的災(zāi)害。沿海一帶的客棧民宿，夏季做好預(yù)防臺(tái)風(fēng)措施，處于山區(qū)的客棧民宿應(yīng)做好泥石流防范工作。

意外事故風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、爆炸是客棧民宿面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。一旦發(fā)生，后果嚴(yán)重，會(huì)給客棧民宿帶來(lái)重大損失。客棧民宿要做好防火措施，備置消防器材，消除隱患。一些由木材構(gòu)造的客棧民宿，客房?jī)?nèi)禁止吸煙、點(diǎn)蠟燭。

租賃合同風(fēng)險(xiǎn)：合同權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致雙方糾紛或者單方面違約。

人身意外風(fēng)險(xiǎn)：客人、員工在客棧民宿內(nèi)發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸傷等。

六 經(jīng)營(yíng)模式

客棧民宿經(jīng)營(yíng)模式類包括單體（個(gè)體）經(jīng)營(yíng)、合伙（家族）經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)、加盟經(jīng)營(yíng)、公司經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓接手經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)模式類型多樣，根據(jù)自己實(shí)際情況選擇。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備接手經(jīng)營(yíng)要注意一些事項(xiàng)：

1 清楚業(yè)主轉(zhuǎn)讓真實(shí)原因：客棧民宿轉(zhuǎn)讓原因有幾種，1 經(jīng)營(yíng)不善、收入支出不平衡。2 盈利空間小，回本困難。 3 業(yè)主個(gè)人原因 。4 作為一種投資行為，通過(guò)轉(zhuǎn)手獲取利益。 5 其他原因。

2 查看證件是否齊全。

3 網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)情況，各大OTA網(wǎng)站評(píng)論數(shù)量及評(píng)分情況。

4 水電網(wǎng)監(jiān)控等基礎(chǔ)設(shè)施情況。

5 合同剩余年限及租金情況。

6 房東誠(chéng)信情況。

七 產(chǎn)權(quán)屬性：自有、租賃、購(gòu)買。

客棧民宿前期調(diào)研可以自己去親自調(diào)研，

1 在網(wǎng)上查找相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。

2 通過(guò)入住區(qū)域內(nèi)客棧或者民宿，通過(guò)和老板聊天獲取有益信息。

另外還可以從專門的客棧民宿管理公司購(gòu)買調(diào)研報(bào)告，根據(jù)自己的需求，如需要調(diào)研的內(nèi)容，讓他們?nèi)プ觥?

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